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律師支招:涉限購令房屋買賣過戶問題可依法解決
信息來源:中國新聞網  發布時間:2012-7-26

北京市石景山區人民法院最近作出一審判決,判令被告于本判決生效后7日內協助王先生至房地產交易管理部門辦理爭訟的房屋所有權過戶手續。 判決生效后,房屋買賣雙方順利辦結房屋所有權過戶手續。這是北京市住房限購令“京十五條”之后的第一起成功訴訟案例,具有一定示范性。
    北京邦盛律師事務所高級合伙人兼執行主任、北京市律師協會政府法律顧問委員會委員謝葉律師表示,目前,在京涉限購令的房屋買賣過戶問題大量存在,本案可以提示此類案件中的當事人可以選擇合法途徑解決房屋過戶的困擾。
    近日,王先生心情十分愉快,因為限購令“京十五條”的限制,在心中糾結了一年多的房屋過戶問題獲得圓滿解決,他終于拿到了過戶在自己名下的房屋所有權證書。
    事情還得從頭說起。王先生雖不是北京戶口,但在北京居住工作。為了工作方便于2010年3月18日,通過房地產經紀公司居間介紹與房屋賣方簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》,同時,買賣雙方與房地產經紀公司三方針對上述合同簽訂了《補充協議》。補充協議第二條第4項約定:“出賣人應配合買受人在本房屋產權證辦理下來30日向該房屋的貸款銀行預約一次性提前還貸,并應于該貸款銀行通知提前還貸之日將其原貸款一次性還清。出賣人應在提前還貸后,按照貸款銀行的要求辦理完解除抵押登記手續。出賣人于房屋解除抵押且取得房產證后15個工作日內,出賣人和買受人雙方共同前往辦理權屬過戶手續。”合同簽訂后,買方按照合同約定向賣方支付了定金5萬元、首付款1610000元,2010年 10 月 31日賣方將房屋交付買方,買方聘請了裝修公司進行了為期3個月的精裝修后入住并實際居住使用。
    2011年12月,賣方取得了售給王先生房屋的房屋產權證,王先生按照約定為賣方一次性提前還清了全部剩余銀行貸款。按照前述補充協議約定,賣方應與買方共同辦理房屋權屬過戶手續。但是,王先生無法辦理房屋過戶手續,理由是王先生購房不符合北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日頒發的《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》(簡稱“京十五條”)的規定條件,經與賣方協商,雙方也未達成滿意的解決方案。至此,王先生付清了200多萬元購房款,卻不能拿到合法的權利證書,十分苦惱。
    為了維護自身的權益,經朋友介紹,王先生接觸到中國杰出創業女性獎獲得者、北京邦盛律師事務所高級合伙人兼執行主任謝葉律師,向她介紹了房屋買賣合同履行的全部過程和遇到的困境,請求法律幫助。經過認真分析,謝葉律師為王先生設計了嚴密的訴訟方案,于2012年2月28日向房屋所在地的石景山區人民法院提起民事訴訟,請求辦理房屋過戶手續。
    2012年4月27日,石景山區人民法院作出一審判決,判令被告于本判決生效后7日內協助王先生至房地產交易管理部門辦理爭訟的房屋所有權過戶手續。判決生效后,房屋買賣雙方順利辦結房屋所有權過戶手續。 
    針對本次案例,謝葉律師認為,北京市人民政府辦公廳下發的《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》應當認真執行。但是,在該通知下發日之前簽訂了房屋買賣合同(包括二手房買賣),在該通知下發后才不符合購房條件的買受人繼續履行交易的,是否可以辦理房屋所有權過戶手續問題,就變得相對復雜,應具體問題具體分析研判,不能全盤否定一刀切或一概而論。本案例也表明,履行房屋買賣合同符合法律規定情形的,可以通過法律途徑獲得房屋產權過戶的權利。

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