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房產測繪及其檔案管理初探
信息來源:《中國房地產》  發布時間:2012-8-3

一、房產測繪現狀
    (一)相對統一的測繪技術標準形成
    2000年2月22日經國家技術監督局批準,中華人民共和國國家標準GB/T17986.1-2000《房產測量規范第1單元:房產測量規定》和 GB/T1786.2-2000《房產測量規范第2單元:房產圖圖式》正式發布,并于2000年8月1日起正式實施。這一測繪技術標準規定了我國城鎮房產測量的內容與基本要求,對規范與繁榮房產測繪市場有著極其重要的意義與推動作用。
    (二)測繪技術和手段不斷革新
    測繪儀器設備的更新,激光測距儀、電子全站儀、GPS等精密測繪儀器的使用,有利于提高外業測量數據的精度。計算機技術對數字化房產測繪起到了極大的促進作用。
    二、房產測繪中存在的問題
    (一)房產測繪市場發展不完善,行業監管不到位
    目前,有關房產測繪成果的質量保證體系和監管體制以及相關法律法規還未完善,測繪行政管理部門對房產測繪產品質量的監管力度不夠,缺少對測繪企業的資質審查和技術指導,對測繪成果質量監管和檢驗不到位,不利于保護產權人的合法權益。
    (二)存在地區差異,做法不統一
    在不同地區、不同的測繪機構或者不同的測繪人員,各自的做法都有差別。在房產測繪的運作模式、資料格式、數據處理、信息化程度等方面也存在地區差別。 (三)房產測量技術規范有待完善
    《房產測量規范》在具體操作中存在一系列細節問題。
    1.斜面結構房屋數據采集施測困難
    根據《房產測量規范》規定,“房屋屋頂為斜面結構的,層高在2.20米以上的部位,按其外圍水平投影計算建筑面積,層高在2.20米以下的部位不計算建筑面積。”這項規定在實際操作中存在問題,因為房屋建成以后,房屋各層的結構層層面已被上層構造層層面所埋蓋,實測很困難。另外,結構面是一個粗糙的不平表面,無法進行更為精確的測量。這樣一來,對于斜面結構的樓板厚度就難以采集,層高等于2.20米的部位不易確定,更無法精確量取,建筑面積計算當然就可能有較大偏差。
    2.特殊部位易產生誤解
    對于無頂蓋的室外樓梯,根據規定,“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算”。這在現實中存在三種理解:第一種是將無頂蓋的室外樓梯建筑面積等于該室外樓梯各層水平投影面積之和的一半。第二種是把上一層樓梯看作是下一層樓梯的頂蓋,無頂蓋只針對室外樓梯頂層而言。因此,無蓋室外樓梯頂層應按一半計算,下部各層應計算全部建筑面積。第三種是因室外樓梯頂層無蓋,不應計算面積,下部各層以上一層樓梯為頂蓋,應按各層水平投影面積的一半計算。三種理解得到的結果都不同。
    3.共用面積分攤計算不盡合理
    成套房屋建筑面積等于套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。其中,套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成;共用建筑面積系各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積,遵循“誰使用,誰分攤”的原則。但在具體實施中,部分房屋結構的使用性質往往是無嚴格定義的,其服務范圍也難以明確劃分。
    4.從業人員素質有待提高
    房產測量人員應為熟諳法律、建筑、測繪技術等多方面知識的高素質專業測量人才。但目前在很多縣級房產測繪部門,從業人員基本素質普遍偏低,專業技術人員非常缺乏,房產測繪工作水平較低。
    三、改進方法
    (一)規范并形成競爭有序的房產測繪市場
    首先,引入測繪市場準入制。加強行業監管力度,防止和制止亂掛靠、亂收費現象,規范市場行為;加強測繪機構和資質管理,控制市場準入,推進房產測繪市場的市場化、專業化、法制化。
    其次,加強行業自律,加快建立房產測繪誠信體系。嚴格按照市場機制運作,防止惡性競爭,杜絕暗箱操作等行為:房產測繪單位應對其測繪成果承擔法律責任,對不執行國家標準規范或故意弄虛作假的行為要給予嚴肅查處,追究相關責任。
    (二)建立房產測繪信息系統平臺,統一管理,加強交流與合作
    測繪部門和房產管理部門應通力合作,制定規范的房產測繪操作規程和統一的技術標準細則,建立房產測繪技術信息系統平臺,形成統一的運作模式、操作流程和成果質量監督機制,實現收派件、勘測、繪圖、檢核、收費、發證、歸檔全過程的自動化處理。此外,通過測繪行業協會和測繪專家進行技術指導,促進地區間交流與合作,實現房產測繪工作平衡發展。
    (三)結合新工藝、新技術完善房產測繪技術標準
    房產測繪應結合新的建筑設計規范和建筑施工新工藝、測繪新技術的要求,逐步完善房產測繪技術標準,使其更具可操作性,以解決房產測繪中實際可能出現的新問題。
    如坡屋頂房屋,由于難以精確測量其層高而影響到建筑面積計算結果,若采用凈高為標準,問題即迎刃而解。另外,若以中國成年男性的平均身高1.70米作為參考,單純從居住和使用的角度上看,房間凈空高度確定在1.75米以上是可行的,因此,具有良好通風采光功能的斜面結構居室或儲藏室,其凈高在1.75~2.10米的部位可按其水平投影面積的一半計算建筑面積,凈高大于2.10米的可按其水平投影全部計算建筑面積。這種做法無論從技術上還是經濟上說都應該是合理的,更具人性化、直觀化,易于操作,也體現了坡屋頂房屋的利用價值。
    (四)加強業務培訓,提高房產測繪上崗人員的專業素質
    做好房產測量各項業務培訓工作,提高上崗人員專業素質;加強數字技術、計算機技術和網絡技術的應用,提高房產測繪的科技含量。建議做好兩個“建立”,即建立房產測繪人員上崗考核制度及定期培訓制度,盡快實施“注冊測量師”制度;建立測繪人才專家庫,利用行業專家力量,探索房產測量中的“高精尖技術”,為測繪企業和測繪行業技術革新、推廣提供人才和技術保障。
    四、測繪檔案管理問題及對策
    第一,甲乙級等測繪資質較高和目前市場還沒有放開的測繪單位,一般都有固定的存放檔案場所、有比較嚴格的檔案管理制度和專業的檔案管理人員,因此,其檔案管理水平也比較高。
    第二,測繪資質較低的單位和一些測繪分支機構雖然也有固定的經營場所、有一定的檔案管理制度和兼職的檔案管理人員,但在具體的管理過程中,往往忽視了檔案管理的重要性,具體表現在:收集的資料不完整;收集的資料不及時入庫:檔案庫房達不到相關要求;檔案查詢的手續不齊全;個別單位甚至有資料遺失現象。
    檔案管理問題的解決對策:各測繪單位要高度重視測繪檔案的管理,一要建立健全房產測繪檔案管理制度,要按照檔案管理規定及時收集、整理房產測繪的各種資料,以保證檔案的準確、完整、齊全;二要建立考核制度,對檔案管理人員要定期進行考核;三要建立責任追究制度,對檔案管理中出現的事故和考核中發現的問題要追究當事人甚至領導的責任。
    房產檔案管理的發展方向:目前各測繪單位還基本停留在初始的紙質檔案階段,由于紙質檔案容易損毀,因此,有條件的單位可以通過掃描、拍照等謀體介質將紙質檔案數字化,通過建立虛擬檔案室最大化地減少紙質檔案的利用。(蔣建方 瞿文君 江蘇省常熟市房屋產權登記發證中心)

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