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對現行房地產稅制的分析與思考
信息來源:《時代經貿》  發布時間:2015/1/20

伴隨著我國城鎮化的推進,我國房地產業發展迅猛,房地產行業稅收成為地方稅收的主要來源之一。但房價上漲過快,非理性繁榮態勢對房地產市場的穩定性和健康性以及經濟增長結構與方式轉變形成較大沖擊,通過改革房地產稅收制度,發揮稅收杠桿作用,是促進房地產行業健康發展的一個重要手段。
    一、現行房地產稅制存在的問題分析
    我國現行的房地產稅制是在1994年稅制改革的基礎上建立的,涵蓋房地產的開發、流轉和保有三個環節,鏈條完整,涉及到的稅種有10個,即營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占有稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅(以下統稱房地產稅收),分別適用于不同的環節與客體。就目前我國現行的房地產稅制,從稅種稅目到課稅對象、從稅率到計稅依據都存在種種弊端,已經不適應房地產行業健康發展的需要,亟待改革。這些弊端和問題主要體現在:
    (一)稅費混亂不清晰,費擠稅現象嚴重。一是以費擠稅,尤其是土地出讓金,現在的土地出讓金是在獲得土地使用權的時候一次性繳納,無異于將未來40——70年的稅賦一次性征收。二是以稅代租,如城鎮土地使用稅,納稅人是土地使用者,采用定額稅率,按實際占用不同等級土地面積進行征收,帶有明顯具有地租性質。三是以費代稅,如土地閑置費,超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。
    (二)稅制設計不健全,“重流轉、輕保有”。開發和流轉環節設置了營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等稅種,收費就更多。而在保有環節設計的稅種只有房產稅和城鎮土地使用稅,稅種少、稅負低,且免稅范圍大。造成了嚴重的稅負不公平和房地產市場的高投機性。
    (三)稅項設置不科學,存在重復征稅。如營業稅與土地增值稅在房地產流轉環節重復征稅;土地增值稅與所得稅在房地產收益環節重復征稅;房產稅與城鎮土地使用稅對同一塊地重復征稅;契稅與印花稅對契約或合同所載金額重復征稅。
    (四)計稅依據不合理,造成稅負不公。一是計稅依據不能體現市場價值,市場價值相當的房地產因歷史成本的不同而承擔不同的稅負,有違公平原則;二是計稅依據設置有違財產稅本質,同一稅種設置兩種截然不同的計征方式,與財產稅的本質特性相去甚遠;三是計稅依據未能實現征稅目的,具有稅源不足且缺乏彈性,無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節。
    (五)征稅范圍不完整,調節功能弱化。我國現行的房產稅和城鎮土地使用稅從征收范圍上僅對城鎮、縣城、建制鎮和工礦區適用,不包括農村,同時將非盈利性機構自用的房地產以及個人所有非營業性房地產納入免于征收房地產稅的范疇,房地產稅征收范圍明顯過窄,稅基偏小,限制了稅收聚財作用的發揮,弱化了稅收調節功能。
    (六)征管基礎不扎實,配套措施薄弱。我國目前的財產登記制度不健全,缺乏私有財產申報制度和個人房產全國聯查制度,房產產權關系難以確定,不能很好掌握稅源,征管基礎明顯薄弱;同時征管配套措施不完善,各地稅務機關與住建、國土部門信息共享不及時等。
    二、我國房地產稅制改革的思路對策
      針對我國現行房地產稅制中存在的問題,借鑒國際先進經驗,合理開發利用房地產資源,堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則,“重保有、輕流轉”,以人為本、保障民生,鼓勵房地產市場健康有序發展,完善地方稅收體系,服務政府經濟建設,是我國房地產稅制的改革思路與方向。
    (一)合并稅種、簡化稅制,理順稅費關系。
    1.合并房產稅和城鎮土地使用稅改設房地產稅,對同一標的物征收房產稅和城鎮土地使用稅不僅很難科學劃分而且存在重復征稅。
    2.取消土地增值稅并計所得稅,把土地增值所得并入綜合所得計征所得稅,,也可以實現宏觀調控作用。
    3.適時開征遺產稅和贈與稅,彌補無償轉讓房地產環節稅收調節的缺位,采取贈與稅和遺產稅分設的模式,對生前贈與財產課征贈與稅,對死后遺產課征遺產稅,稅負趨于均等。
    4.減少不合理收費以理順關系,本著“明租、正稅、清費”的原則推進,并納入財政預算內管理,逐步理順稅費關系。
    (二)完善要素、調整結構,構建地方稅系主體稅種
    1.擴大征稅范圍,實行普遍征收。將我國境內擁有房屋產權和土地使用權的單位和個人都列為納稅義務人,征稅范圍擴大到所有房地產,既包括城鎮非經營性房地產、農村地區的所有房產及所有個人住宅,實行普遍征收,最終實現城鄉統一的房地產稅制。
    2.調整計稅依據,實行從價計征。合并房產稅和城鎮土地使用稅改設房地產稅后應調整計稅依據,統一按房地產的市場評估價值為計稅依據,實行從價計征,解決房地產因取得時間的差異造成最終稅負差異較大的問題,確保了稅負橫向公平,有助公平競爭。
    3.設置比例稅率,實行差別調節。針對我國幅員遼闊,各地經濟發展極不平衡的現象,稅率應在全國范圍內設立一個彈性控制區間,賦予省市地方政府適當稅率確定權,分地區分類別實行差別調節。
    4.明確政策優惠,促進協調發展。在擴大范圍普遍征收的前提下,考慮到“重保有、輕流轉”所觸及到數量龐大的人群的既得利益,遵循循序漸進的原則,設置相應的稅收優惠和免稅標準,促進穩定協調發展。
    5.合理劃分稅權,打造主體稅種。在稅制的具體設計上應賦予地方政府一定的稅收自主權,包括稅率選擇、房產評估周期、區域優惠政策等,有利于地方事權與財權的統一,促使地方政府構建以房地產稅為主體的地方稅制體系。
    (三)加快進度、突出重點,推進個人住宅房地產稅制改革
    1.全面推進改革。對個人非營利性住房征稅在全國范圍內全面推行,加快改革步伐,盡快全面覆蓋,盡早開展調節,盡可能減少預期的不確定性。
    2.稅制基本統一。應在全國層面制定基本統一的房地產稅制,在征收對象、稅率標準、免稅政策等稅制要素方面全國基本統一。
    3.實行差別稅率。在全面普遍征稅的前提下,應對多套房產分別實行差別稅率征收,在一定的減免面積外,房產面積越多適用稅率越高,對多占用資源者多征稅,充分體現社會公平。
    (四)健全制度、加強配合,完善稅制改革的配套措施
    1.建立財產信息登記制度,全國范圍推行財產實名登記制和聯網查詢制度,增強房地產稅收征管的有效性和嚴肅性,是規范我國房地產管理的根本途徑,也是實施房地產稅制改革的基本保障。
    2.完善房地產估價制度,本質上是對從事房地產估價的人員和機構,就房地產估價的條件及行為給予某種約束,并使其對所估價的結果負相當責任,借以維護房地估價的正常秩序及相關者權益,促進房地產市場健康有序發展。
   

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